北京二手房环比降23.7%，上海现“翘尾”行情，一线楼市分化加剧

2025年的房地产市场“金九银十”期已圆满落幕。目前，各地陆续公布的交易数据显示，在9月达到峰值后，10月市场热度有所下降，城市间的分化现象更加明显。从价格角度来看，全国范围内，新房价格略有上升，而二手房价格则持续呈现调整趋势。

观察一线城市的关键表现，可以发现各城市的表现不尽相同，显示出明显的差异化特征，其中核心区域的高端改善项目依旧成为局部的一个亮点。

根据中原地产研究院的统计数据，北京房地产市场在经历了9月份的高位运行之后，于10月份呈现出一定的降温趋势。具体来看，10月份北京二手房住宅的网签量为12087套，较上月下降了23.7%;同时，新建住宅的网签量为3453套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，10月北京楼市整体呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局。核心区域依托资源稀缺性，新房价格相对平稳，但二手房仍有不小跌幅，市场整体以价换量，特别是区域内出现新盘集中供应的区域，价格调整相对明显，改善型需求成为市场主力。

对于数据波动，张大伟解释称，8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，让部分无购房资格人群及受限的改善型家庭获得购房机会，拉动了9月成交。同时，2024年10月的政策刺激也形成基数影响，导致2025年10月数据同比环比双双下滑。

深圳市场而言，乐有家研究中心监测显示，10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%。其中一手住宅网签2651套，环比降14.1%;二手住宅网签4196套，环比降7.7%。

从市场表现来看，新房市场上，深圳东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，福田卓越缦悦已取证，后海云玺花园等顶级豪宅将于年底入市;龙岗创城云璞花园等东部高性价比刚需盘销售向好，但全市新房去化压力仍存。二手房市场今年整体表现稳定，录得量(委买委卖合同录入)连续8个月超5000套荣枯线。

上海的二手房表现则现“翘尾”行情。安居客上海监测数据显示，10月二手房(含商业)网签成交18483套，环比下降9.3%。数据显示，10月由于假期的原因，比正常月少了8天，从节后表现来看，日均成交754套，比9月份的日均680套要高，涨超10%，特别是10月最后5个工作日里，连续4天成交超过700套。同时， 10月12日成交1266套，是自从5月10号以来，整整156天里的最高单日纪录。

58安居客研究院院长张波指出，二手房市场，刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房。从安居客线上数据来看，二手房找房热度仅环比降0.47%，核心在于上海二手房市场“以价换量”持续带动需求。

从新房市场来看，中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品。但新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延长，部分项目去化放缓。

经过全年的综合表现，2025年1月至10月期间，上海商品住宅市场的销售金额排名前十的项目共计实现了1065.7亿元的销售总额。今年的入围门槛有所提高，达到了57.6亿元。其中，上海壹号院以217.8亿元的销售成绩稳居榜首，紧随其后的是金陵华庭，销售金额为186.6亿元，而翡雲悦府则以139.8亿元的成绩位列第三。这些项目的卓越表现，进一步凸显了上海房地产市场的高景气度和竞争激烈程度。

张波指出，在当前市场环境下，核心区域的高端改善型住宅依然是“局部亮点”。具体来看，10月份，上海核心区以及外环以内的改善型项目依旧保持着较高的认购率。这些项目得益于其优越的地理位置和较高的品质，吸引了市场的广泛关注。然而，从整体趋势来看，改善型客户的决策周期明显延长，尽管部分高热度楼盘的销量有所提升，但这一增长难以带动整个市场的全面回暖。