楼市分化持续：一二线房价同环比上涨，三四线普遍下跌

根据中指研究院最新监测数据，10月份，我国上海、成都、南京等主要城市在房地产市场的推盘积极性呈现明显上升态势。与此同时，一二线城市房价在同比和环比两方面均有所上涨。相较之下，三四线城市则主要致力于消化现有库存，房价在同比和环比上均呈现下跌趋势。此外，尽管百城二手住宅在高挂牌量及市场预期偏弱的影响下，二手房价格面临较大的下行压力，但整体而言，这一现象仍然值得关注。

具体来说，在国庆节期间，众多房地产企业推出了高品质的改善型住宅项目，这推动了全国百城新建住宅价格的持续上涨。数据显示，10月份百城新建住宅的平均价格为每平方米16973元，较上月上涨了0.28%，与去年同期相比上涨了2.67%。

二手房价格则持续调整。10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60%。其中，昆山、淮安、南京等18个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大，为1.90%;广州、临沂、东莞等59个城市环比跌幅在0.5%(含)-1%(含)之间;阜阳、洛阳、湘潭等12个城市环比跌幅在0.4%(含)-0.5%之间;贵阳、泰州、太原等11个城市环比跌幅均在0.4%以内，其中乌鲁木齐跌幅最小，为0.05%。

不过，各城市表现不同。以深圳为例，乐有家研究院数据显示，10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1%。成交客群来看，500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升。

另据安居客数据显示，10月上海二手房挂牌均价环比持续下行，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上，但总价500万元以下的刚需房源，线上咨询量保持高热度，成为热度托底的关键。同时，核心区优质二手房挂牌价企稳，包括陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5%，安居客找房热度环比微涨1.5%。

中指研究院认为，整体来看，《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，推动房地产高质量发展，为“十五五”时期房地产发展指明了方向。短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，长期则锚定推动行业向高质量发展转型。

观察当前市场走势，我们可以预见，随着年末的临近，房地产企业将进入业绩冲刺的关键时期。在这一阶段，核心城市的新增房源供应量预计将有所上升，这一变化有望为新房销售市场提供一定的支持。与此同时，二手房市场的成交量预计将保持温和的修复态势。尽管如此，短期内房价可能仍然承受一定的压力。 特别值得注意的是，四季度市场的高基数效应已经开始显现。具体来看，10月份，重点城市的新房和二手房销售量与去年同期相比已经出现了明显的下降。据此推测，年末市场仍将面临一定的挑战和压力。