全国很多城市调整住房公积金政策，大力支持刚性和改善性住房需求

　　有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，是2023年经济工作的一项重点任务。全国很多城市坚持“房住不炒”定位不动摇，因城施策、精准施策，调整住房公积金政策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。目前政策效果初步显现，多地房地产市场企稳回升。

　　住房公积金制度已成为规模最大的住房金融制度

　　通过借鉴新加坡中央公积金的成功经验，1991年，上海市率先试点建立住房公积金制度，到2023年已经经历了三十余年的发展，住房公积金在提高个人购房能力、改善居住条件、推动房地产市场发展等方面发挥了重要作用，根据最新的《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，实缴单位416.09万个，实缴职工1.64亿人，分别累计增长13.88%和7.23%；累计提取总额14.31万亿元，占累计缴存总额的63.61%；累计发放住房公积金个人住房贷款4234.71万笔、12.53万亿元，分别增长7.91%和12.54%。目前，我国住房公积金制度已成长为世界规模最大的政策性住房金融制度之一。

　　住房公积金因时因势因城动态调整

　　2022年以来，在稳中求进工作总基调的前提下，党中央、**把住房公积金作为“稳住经济大盘”的五个国策之一，2022年4月25日**发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》就提出，扩大保障性租赁住房供给，支持提取公积金用于租赁住房；5月24日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。明确提出，受新冠疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；8月16日，卫健委发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，涉及公积金提取租房、公积金额度提高以支持多子女家庭首套房、落实差异化的购房政策等。

　　在此背景下，全国各地密集地调整住房公积金政策，截至2023年3月16日，全国共有北京、南京、常州、济南、扬州、达州、南阳、梅州、徐州、合肥、玉溪等51个城市调整优化了公积金政策，这些城市的公积金优化政策主要可分为五种类型：一是商业性住房贷款转个人住房公积金贷款，即“商转公”；二是提取公积金用于首付，或降低公积金贷款首付比例；三是“带押过户”；四是提高贷款额度和延长还款年限；五是“一人购房全家帮”。在一系列政策支持下，2023年开年后的房地产市场显现出复苏企稳的运行态势。

　　运用“商转公”降低贷款成本

　　所谓“商转公”，就是指购房者将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业银行贷款转为公积金贷款。随着公积金贷款利率的下调，其和商业贷款利率的差距加大，购房者可以通过“商转公”的方式来降低还贷成本。其实“商转公”方式早就存在，2013年9月深圳住房公积金管理中心就已经上线了“商转公”业务，从去年以来，加入“商转公”的城市快速增多，2022年1月31日陕西省咸阳市发布个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则，并在2月22日完成了首笔“商转公”贷款的不动产登记。此后，南阳、扬州、福州、常州、汉中、洛阳、威海、临沂、平顶山、兰州等城市陆续推出了“商转公”政策，并优化了“商转公”的转贷方式。例如，威海将“商转公”贷款办理商业住房贷款不超过三年的限制，调整为取得房屋不动产权证后即可申请，临沂将“商转公”最高贷款额度提至50万元。兰州向深圳借鉴了“顺位抵押”模式，在维持原商业贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现不结清商贷即可直接发放公积金贷款来冲抵原贷款余额，免除了职工强制性担保的费用支出，解决了房产解押后再抵押的难题。

　　从各地政府推行的公积金政策实施细则来看，“商转公”政策在充分发挥住房公积金制度普惠作用的同时，采用以贷冲贷的方式操作上更加便民，在一定程度上减轻住房公积金缴存人的还贷压力，虽然该政策有其明显的优点，但在操作过程中仍存在亟需解决的问题。第一，在全国范围内，公积金的覆盖率并不高，据不完全统计，重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人并没有缴纳公积金。第二，在多个启动房贷“商转公”政策的城市，申请的条件设定较高。目前只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。在申请“商转公”业务时，既需要征得已经办理商业贷款的银行同意，还需要达到公积金缴存年限、缴存状态、缴存余额、已使用情况以及征信情况等多个方面的要求。第三，由于公积金贷款的额度比较有限，通常情况下低于购房者原有的商业贷款总额，因此很多“商转公”之后的购房者依然会面临要自筹资金的问题。