虹桥开发区40年焕新记：从＂中国首个国际CBD＂到城市更新标杆

“虹开发”地块的历史可上溯百年。但更多时候，人们对“老虹桥”的认知追溯至1986年，***批准设立首批14个国家级经济技术开发区，虹桥开发区位列其中。就是在这片土地上，诞生了上海首次试点土地批租制度，也是新中国首个通过国际招标成功转让土地使用权的“虹桥26号地块”，即如今的太阳广场。

历史曾经在“虹开发”翻开崭新一页。但最早完成开发，意味着最先遇到发展的瓶颈。

目前，虹桥开发区主要楼宇多建于20世纪90年代至本世纪初期，最老的楼宇始建于近40年前。当时建筑设计的标准、理念、选材和功能与当前有很大不同。此外，楼宇的管理水平也需提升。

这意味着，实施改造不仅面向物理空间更新，更要在业态分布上全面焕新。对楼宇业主来说，在资金投入和租户留存上都有着不小的压力。

创邑在上海先后完成了老码头、愚园路等城市更新项目，但虹桥天都的改造对创邑来说仍是巨大挑战。

难点一是“薄”。建筑进深不到15米，改造中将所有商业和办公动线向北面天山路一侧归拢，靠近居民区的南侧留作过道，为商户和办公空间留出了10—12米的宽度。

难点二是“长”。建筑东西向长度达280米，因而在改造时被分隔成4个小单元，每个单元单独设置垂直电梯厅，并将屋顶原有的弧形花架保留，与其他楼层新建的花园露台相呼应，既节约了拆除成本，也让建筑沿街面绿意盎然，不再沉闷。

此外，老楼改造中经常出现的层高低等“先天劣势”，在虹桥天都的改造中也通过管线的科学排布得以解决。

但物理空间的改造往往只是楼宇更新的第一步，引入哪些业态更考验业主和区域营商部门的智慧。

虹桥天都选择“半商业半办公”业态，一二层多为餐饮、零售商户，三层及以上引入瑜伽、口腔健康等受到周边白领和居民欢迎的业态，增加楼宇活力。

建筑师柳亦春曾表示，城市更新项目中，处理好“人的关系”有时比建筑改造更难。虹桥天都和巴黎春天天山店在改造中都遇到与相邻小区的共处难题，最终通过街道、居民区的协调来完善，项目本身也在更新中做出了示范。

虹桥天都鼓励一层餐饮商户在临街设置向内退界的外摆位，打开沿街面。眼下，这些外摆位在夜间都是热门座位。楼宇更新让周边区域一同繁荣、热闹起来。