城市更新的商业逻辑：虹桥商圈改造背后的＂破局思维＂与产业进化

虹桥天都和巴黎春天天山店的更新背后，都有企业“不破不立”的主观能动性、顶得住压力的耐性以及投资改造的实力与能力。

巴黎春天母公司新世界百货方面表示，此次天山店改造，一方面，源自商业同质化的瓶颈，商场创新已是当前的必经之路;另一方面，虹桥—天山商圈也面临转型的关口，需要新业态、新气象。

入局“二次元”并非单纯“跟风”，而是综合研判上海西区缺少二次元商业综合体后做出的决定。但商场仍聚焦全龄段客群，只是在商户业态、活动空间和社交属性上增强二次元特色。今年5月，巴黎春天天山店将全面开放，完整呈现包含潮玩零售、美食餐饮、电竞演艺等的复合型业态组合。

当“改造远比新建难”成为共识，虹桥天都与巴黎春天天山店的更新改造背后，还有一个更重要的问题：新建商务楼供给井喷，老楼更新的必要性和“性价比”究竟该如何衡量?

仅虹桥开发区范围内，近年来就有艺丰中心和晶耀虹桥两大产业载体入市，后者总建设面积25万平方米，涵盖五栋甲级写字楼、高端商业、云上花园以及露天剧场。

为何煞费苦心更新老楼这一问题，还衍生出包括“居家办公风潮下，是否还需要办公室”“创意园区、花园型办公场地需求旺盛，楼宇载体吸引力何来”等子问题。

有业内人士认为，“城市更新”不局限于“宏大叙事”的片区更新，还包括参与成本更低、局部改造的“小动作”。

更多时候，楼宇本身就存在更新的需求。其一是楼宇自身发展的需要，如长宁科技大厦就面临晶耀虹桥项目落地后带来的挑战，其本身逐渐老化的物理空间已无法满足新业态的需求;其二是区域产业发展的需求，城市更新的本质就是服务产业更新;其三是新老虹桥联动过程中片区功能定位的需求，包括提升职住平衡功能、提升会展空间能级等。

企业承租能力的变化也并非毫无应对之策。有时，楼宇的一番“小调改”，就能适配企业的租赁需要。

虹桥南丰城写字楼原先最小的承租面积都有400—500平方米。楼宇运营方注意到，近年来，200平方米体量办公空间的需求看涨，因此果断对部分楼宇空间进行再分隔，并推出共享会议室等服务，用灵活的租赁面积来贴合企业客户需求。

类似的做法，一街之隔的尚嘉中心也有。尚嘉中心还与租户WeWork合作，为楼内暂时遇到承租困难、需要“缩编”的企业提供联合办公空间。待行业回暖后，企业能第一时间在熟悉的环境里租回独立办公室。

除了算经济账，楼宇更新还给了中小企业尤其是新赛道企业更多选择的空间。包括虹桥开发区在内，上海中心城区已有楼宇业主正寻求通过城市更新探索“工业上楼”“实验室上楼”。譬如，将芯片设计与生产等高附加值环节都留在市中心，借助楼宇更新探索用地性质调整，让“科技回归都市”。