存量个人房贷利率进行批量调整将进一步减轻购房者的月供压力

　　存量房贷，是指房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分，存量房贷利率就是指还未还清部分的后续贷款利率。近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。多数银行行动基本一致，除贷款在北京、上海、深圳等地且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率将调整为贷款市场报价利率(LPR)-30BP。同时，不同银行也有一些具体的细则调整。专家表示，此次调整适应房地产市场新形势，将进一步减轻购房者的月供压力。

　　划定调整范围

　　中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示，此次存量房贷利率调整，有利于降低居民债务负担，促进居民消费，具有及时性、自动性、统一性等特点。从及时性来看，自9月24日央行宣布该政策以来，各家商业银行积极行动，目前已有包括工商银行、中国银行等多家银行发布存量房贷利率调整通知，并推动落地。从自动性来看，此次存量房贷利率调整无需个人申请，银行将自动进行批量调整。从统一性来看，各家银行对符合条件的房贷利率基本都统一调整为LPR-30BP，而在上一轮存量房贷利率调整则是个人与银行进行协商，存量房贷调整利率幅度差异较大。

　　业内人士分析，尽管根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。但是，房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷开展批量调整。

　　据了解，随着我国房地产市场供求关系出现新变化，为推动利率市场化改革，维护借贷双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行会同相关部门出台政策，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价。近日，中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告(《中国人民银行公告〔2024〕第11号》)。随后，市场利率定价自律机制就批量调整存量商业性个人住房贷款利率有关事宜发布倡议，其中提到，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。近期，商业银行积极响应自律机制倡议，按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量商业性个人住房贷款利率调整工作。

　　值得注意的是，根据各银行划定的房贷调整范围，并不是所有存量房贷都能享受到利率优惠。

　　中国邮政储蓄银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告显示，本次利率调整范围包括：已经放款的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。本次利率调整范围不包括：商业用房(含商住两用房)贷款、公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分。

　　中国工商银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告显示，对同时符合以下条件的个人住房贷款，将实施存量房贷利率调整：该行已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款;执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款(包括首套、二套及以上);须为浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整。

　　中国银行关于开展存量个人住房贷款利率调整的公告显示，该行已发放的存量商业性个人住房贷款将纳入调整范围，但是在调整规则上，又对贷款市场报价利率贷款进行细化，如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP;LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次调整是存量房贷领域和存量房产领域降低资金成本的大事，既减轻了银行面临的提前还贷压力，同时也有助于提振居民消费。