年轻购房群体受惠明显 支撑楼市小阳春的主力是刚需群体

根据链家最新监测数据，自2月份起，那些面积小于90平方米、位于外环以外的地段，以及价位在500万元以下的二手房，其成交占比呈现出小幅上升的趋势。这一现象表明，这些特定类型的房屋，其特征与刚需购房者的需求偏好高度契合，反映出刚需购房群体正逐渐活跃并积极进入市场。

实际上，自去年“沪七条”政策实施以来，尽管刚需群体在占比上有所小幅波动，但他们始终是房地产市场交易的主力军。具体来看，春节过后，从2月5日至2月25日，500万元以下的二手房交易量占总交易量的比例接近65%，这一数据与“沪七条”政策实施初期的20天水平相当。对此，上海太平洋房屋品牌负责人金宇表示。

业内人士普遍认为，2024年出台的“沪九条”“沪七条”对房地产市场影响显著，直接释放了一部分购买力。具体而言，这些政策通过多方面调整，如降低购买区域限制，让购房者有了更多选择空间;大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%，减轻了购房资金压力;放宽非户籍社保年限，从5年缩短至3年，使得更多非沪籍人士获得购房资格;调整普通住房标准等。其中， 年轻购房群体受惠明显。

“许多原本不具备购房资格的买家提前获得了资格，买房计划前置，购房的速度和节奏都加快了。”陈霈说。

2月13日，上海市发改委召开新闻发布会，明确提出要优化完善房地产政策，加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。这种“政策托底预期引导”的组合策略，有力修复了市场信心，市场暖意有望延续。

随着市场逐渐回暖，房地产市场的声音也变得丰富多样。在市场中，出现了不同的卖家行为：个别卖家因看好市场前景而选择惜售，甚至临时提高房价;不少卖家仍在通过降价来促进房屋销售，还有一些学区房的单价涨幅超过了10% 。这一系列现象让人们不禁疑惑：房价究竟有没有上涨?

国家统计局的数据为我们提供了一些参考。从数据来看，上海二手房价格指数自去年10月起开始由负转正，在去年10月至12月期间，每月分别上涨0.2%、0.4%、0.9%，今年1月环比又上涨了0.4% ，这意味着二手房价格指数已连续四个月呈上涨态势。

尽管近期二手房价格有所上扬，但涨幅却相当有限。据李根分析，上海二手房市场已成功遏制了下跌势头，目前的价格水平已恢复至2020年上半年的水准。然而，他也强调，不同区域的房价走势不尽相同，部分区域的房价表现并未达到预期，而部分区域则展现出较高的市场热度。尽管如此，从整体来看，上海二手房市场依然保持在一个相对平稳的状态。至于跳价现象，则属于非常罕见的个例。

据中介机构透露，部分房东选择降价出售房产的原因在于，二手房市场普遍存在挂牌价与实际成交价之间的自然价差。通常，卖家在挂牌时会设定一个高于自身心理预期的价格。近年来，我国房地产市场整体呈现出下行趋势，这使得买方在交易中拥有较大的议价空间，谈判条件相对宽松。然而，随着市场热度的逐渐回暖，买方的溢价空间正在逐步缩小，这也在一定程度上推动了部分房东选择降低售价以促进成交。