上海七批次土拍开启 一举打破今年溢价率新高，成交总额230.21亿元

今年，上海宅地交易已进入第七批次，市场依旧充满新亮点。随着11月27日的第七批次土地拍卖正式拉开帷幕，这一轮的供地规模达到了年度的最高水平，因此共有10宗涉宅用地将在今天和明天两天内完成交易。在首日的出让中，7宗地块的成交一举刷新了今年以来的溢价率新高，成交总额达到了惊人的230.21亿元。尤为值得一提的是，浦东新区杨思地块的成交总价更是创下了今年土拍单个地块成交的最高纪录。

焦点一：溢价水平达到历史最高点

今日，共有7宗地块在普陀、青浦、宝山、闵行、虹口、杨浦和浦东等地进行出让。在这其中，浦东新杨思地块无疑成为了最受关注的焦点。该地块吸引了包括华润置地、中能建、越秀、金茂、保利发展、浦发、象屿、天安和同进等在内的5家知名企业参与竞价。经过一番激烈的角逐，最终华润置地、中能建和越秀组成的联合体以78.969亿元的价格成功竞得该地块，溢价率高达40.37%，这一数字创下了近三年来新高。

自2021年起，上海对宅地交易的溢价率上限设定为10%。为适应市场供需的动态变化，上海的土拍政策也进行了相应的调整与优化。今年6月份，上海正式取消了此前的10%溢价率上限规定。政策调整后，多个地块的溢价率成功突破了10%的界限。在本次土拍活动开始前，静安区曹家渡地块保持了溢价率最高的纪录，达到了31.2%。然而，今天这一纪录已被打破，标志着上海土地市场的新一轮竞争愈发激烈。

为什么是浦东新杨思?虽然新杨思属于新兴板块，但是发展空间大。从区位上看，新杨思介于内环和中环之间，靠近世博、前滩、陆家嘴等核心板块，板块内有轨道交通6号线、13号线，交通便利配套成熟，房企普遍看好新杨思板块的未来发展。

新杨思地块首轮竞价192轮

看点二：首次触发“双高双竞”规则

自今年第五批次起，上海商品住宅用地公开出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即施行两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。其中，第二轮竞价不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。此次浦东新杨思地块是首次触发该规则。

“双高双竞”具体步骤如下：

“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。这一轮“竞高”可以理解为进入现场土拍流程前的起始条件。

符合前一轮条件的竞拍者，将在土拍现场进行“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。这一环节基本延续了此前土拍的竞价模式。

当上一轮竞价触到地块的溢价中止价时，将进行“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。

通过“第二轮竞高品质”的竞买者，将进入“第二轮竞价”，通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

新杨思地块的第一轮竞价，由5家单位参与，经过192轮触达中止价格78.759亿元，转入“高品质建设”指标环节。这一环节，参与单位从5家变为3家，现场很快触达竞报上限值(商品住宅装修标准5000元/平方米、公共服务设施300平方米、高端人才住房配建比例2%)。其中，两家单位接受竞报上限值并进入第二阶段竞价，又经过10轮竞价，最终华润置地&中能建&越秀联合体竞得。

此规则针对的是市场热门地块，突显地块的土拍成交地价完全由市场化竞价确定，同时确保土地利用和项目开发的高品质。

看点三：交易冷热持续分化

今天出让的7宗地块，其中4宗溢价率超过10%，3宗以底价成交，交易热度持续分化。

虹口四川北路地块位于内环内，近海伦路地铁站，是近年来该板块难得供应的住宅地块，周边交通、商业、医疗和教育配套成熟，吸引3家单位参与竞价。该地块由华润置地最终竞得，溢价率11.97%，成交楼面价为今日最高，达到每平方米92934元。

杨浦滨江地块区位优越，距离黄浦江一线不远，周边有轨道交通配套，共吸引5家单位参与竞价。该地块最终由中海竞得，溢价率16.33%。

闵行梅陇地块优势显著，商业、教育等配套齐全，吸引了6家单位参与竞价。该地块最终由保利置地竞得，溢价率18.49%。

普陀桃浦地块、青浦新城地块和宝山大场地块分别由华润置地&建发&金茂联合体、上海盘谷房地产有限公司和中建七局&中建港航竞得，均以底价成交。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海房地产市场目前特征仍然是“分化”，核心区域项目有大量潜在购房者，房企自然对于流速快、好去化的地块显示出更多积极性。

记者梳理发现，今年上海土拍当中，越来越多优质地块、核心地块被摆上“货架”。今日土拍中，近一半地块位于中心城区。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，本轮土拍之所以吸引了众多参与房企，一方面是因为“压箱底”的优质地块变多了，接近年底，对很多房企而言是“加仓”的好时机。另一方面，是楼市暖意有所传导，截至目前，上海11月二手房交易量已经突破2万套。照此趋势，市场很有可能继续保持活跃状态，增强了房企拿地的信心。

看点四：土拍市场新面孔

今天，上海土地交易市场出现新面孔。中建七局和中建港航、山东铁投都是首次参与到上海土拍当中。其中，中建七局&中建港航联合体成功竞得宝山大场地块，山东铁投参与了杨浦滨江地块竞价，不过最终没有拍得。

今年以来，外地企业在上海的房地产市场投资活动日益活跃。其中，第二批次土地拍卖中，北京城建集团作为首次参与者，凭借3.11%的溢价率，成功摘得了杨浦区长海社区的地块。与此同时，闵行区梅陇社区地块则被安徽交通控股集团旗下的安高与安联联合体竞得。这一现象充分表明，在全国范围内，上海依然是房地产行业公认的值得投资的热门城市，其房地产市场备受各方青睐。

青浦新城地块的竞得者，是一家具有外资背景的知名企业——盘谷地产。自2022年起，上海的土地拍卖市场持续呈现出以央国企为主导的格局，但多元参与的趋势逐渐显现。在今年第一批次第二轮的土拍中，民营企业大华和龙湖，分别成功拿下了闵行浦锦地块和奉贤新城地块。这些以稳健经营和专注于一线市场为特点的企业，继续在竞争激烈的上海土地市场中扮演着举足轻重的角色。